“没有什么能够阻挡”——许巍
1)限售
前两天在新浪上发了条微博,大意是明年会有大量抛售。主要说的是三四线及部分二线。
原因很简单,透支了。实际购买力没有那么强,结果却买出了一个高房价,撑不住的。
明后年二三四线房价下跌是大概率事件。
房价大涨之后,很多地方政府出台了一个政策,限售。
不允许你卖,看你怎么跌。
限售地图
你们真的以为限售会阻止房价下跌吗?
2)交易费用
限售的本质就是提高了交易费用。
交易费用简单说,就是获取一个东西的难易程度。
举个例子,很多年前,正规的房产中介还没有出现的时候。怎么买房子?怎么卖房子?
小城市卖房故事
贴小广告是个好办法,邻里街坊小地方比较适用。
但是北京上海这种城市,靠小广告卖房买房基本上是不靠谱的。
于是乎,房产中介出现了。
房产中介的出现是结果,因为大城市,所以有房产中介。小地方的中介,不是说没有,而是很难成气候。
越是小地方,越不需要中介。
比如说,一个乡镇上就三个小区,都是过去的村子拆迁过来的,小区居民互相认识。
谁家买房谁家卖房,知根知底。
但是大城市不一样,屌丝来到北京,往往是举目无亲,攒够了钱想要买房的时候,只能去找房产中介。
房产中介降低了交易费用。
如果有一天政府宣布,要撤销房产中介这个行业。那么北京的买房卖房交易成本会大大增加。
3)“小产权房”
今年北京的房价从317往后,跌了大概10~15%
因为XG,所以交易成本增加,房价下跌;
因为限贷,所以交易成本增加,房价下跌;
但是在北京,有一类房子的价格没有下跌,反而涨了。那就是小产权房。
这种房子不受政府的XG限贷政策影响,能够体现真实的供需情况。
我们知道这种房子是不能贷款的,只能两人商量好,签一个合同,全款交易。
这种交易某种程度上是不受法律保护的,风险偏高。一旦卖房人翻脸不认账,后面就会很麻烦。
这种“麻烦”是对应一定的价格的,是交易费用的一部分。
比如说一套小产权房成交价是100万,那么一定会有20万的风险费用在里面。也就是说,如果风险比较低的话,那么这套房子起码可以卖120万。
全款+风险
综合来看的话,小产权房的交易费用是比较高的。
交易费用高不代表无法交易。
在北京,“小产权房”的价格大致是同地段商品房价格的1/2
这个价格是真实的市场反应。
类似“小产权房”这种政府不承认的交易,它的本质是什么呢?
是限售。
无法卖,就无法买。
4)真实的市场
货币如水,你设置一个障碍,它只是绕一下路而已。
限售真的能够阻止房价下跌吗?
可以,但那种属于表面文章。官方看上去房子没有交易,自然就不存在下跌。
这属于政治经济学的范畴。
但是实际上,我们前面讲得很清楚了,限售无非是增加了交易难度而已,想卖的人总能找到买家。
买卖之后的“合同价”,反应的是真实的市场。
不出意外,明年很多限售城市会有很多交易的房子都是几年后过户。
这两年小城市的房价实在是过分,回想2010年左右,北京的房子才多少钱。现在看看很多二线的房价,有点恍如隔世的感觉。
三四线很多地方的房价都涨到了1万+
二线城市的吸引人才政策加上全国的去库存政策,导致了这一轮的房价大涨。但是,二线城市终归是二线,多数很难留住人。
三四线城市更是鸡肋。
简单说一下二三四线的操作,很多人根本赚不到钱。
小城市二手房市场不太吃香,多数人直接去售楼处了。
房价7K买入,第二天又开盘涨到7.2K,开心。
下个月,涨到8K。
又过了一个月,涨到了9K,哈哈哈开心死了。
好了,我们说现在房子可以卖掉了,再过俩月市场进入平稳期,开发商考虑房价下调了。
但是,房子卖得出么?
两年后交房,n年后下本。
真正赚钱的,是上一个上涨周期被套进来的那批人。(或者直接短入二手房的)
很明显,你被套住了。
算了不说了,说多了都是泪,说多了又要被本地人喷。
5)结语
中国的楼市周期性很明显,每当地方的库存过多之后,政府肯定要出手给地方去库存。
这时房价肯定会有一次上涨。
这种上涨的背后,是政府改变了人们的短期预期。
以为国家真的开始重视小城市,未来也会很美好。
但很快,大家又发现,小地方的生存处境一般,跟大城市比起来相差实在是太大,于是又纷纷跑回了大城市。毕竟,城市价值是很实在的东西。
小城市的楼市就会因此陷入低迷,想卖卖不掉。这种低迷期往往是两三年甚至三四年的时间。
随着城市化的不断深入,人口先进入大城市再由大城市向中型城市外溢的趋势不会变。
小城市特别是县城,成为中老年人的过渡,长远看没有任何希望。
各地楼市纷纷出台的限售政策,其实目的很明显,就是看到了房价上涨太多,担心有大跌的情况出现。但我们分析过了,真正的下跌是拦不住的,想要抛售房产的人会想办法把自己的房子卖出去,没有正常交易就走私下交易,无非是增加了一部分交易费用而已。
可楼市的淡季,谁愿意买房呢?
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