自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

 

一、使用年限

房屋的使用年限：具体来说就是房屋下面的土地的使用年限，说到这里要说一点，很关键。就是在我国土地是国家的，国有的，我们只有使用权，没有产权。但土地上面的房子是个人的，国家把土地卖给发展商开发建房子，以前住宅的使用期为50年，现在调整为70年。

如果说此房子下面的土地使用年限到了，也就是国家给的70年到了，那就会有两种情况：

1．国家把土地收回去，重新卖。但，国家会对土地上面的房层给于一定的补偿。

2．继续使用此土地，但要补地价。按当时的地价补。补完以后，还可以用70年。

 

二、房龄的意义

我们买房比较关注的就是地段，而往往忽视了房屋本身的房龄问题。针对本次的个人贷款利率上调，其主要的目的已经不言自明，银行一方面是配合国家的宏观调控政策，减少对过热行业房地产的支持力度；另一方面就是为了降低银行自身的风险。自从2006去年以来，银行就已经对房屋的房龄作为其限贷的条件，此次再次上调利率，银行更是要提高房贷的门槛，房龄过老的房子必然不能得到银行的支持。

提醒购房者：在进行二手房的选择中，如果希望得到银行贷款，就更加要关注房龄。房龄较新的二手商品房存在的折旧风险就相对较小，使得再次进行转售的时候能够比较容易出售，同时同一地段shengzhi给房屋带来的附加值也能够更高。

 

三、房龄估价法

房龄估价法对无价的出租或出售房产估价的一种方法。即根据出租类房屋重建或新建的标准价格和对出租房屋已至使用年限的折旧，计算出出租房屋现价的一种方法。

（一）房龄估价法的计算公式

其计算公式为：经租房产净值=房屋重置完全价值×(耐用年限-已使用年限÷耐用年限)

这种方法还可用来计算已逾龄房屋的价值，即：

逾龄房屋现值=逾龄房屋的年折旧额×逾龄房屋尚可使用年限+逾龄房屋净残值

（二）房龄估价法的计算

一般利用直线折旧法扣除折旧。下面举例说明如何按房龄估价法计算无价出租房屋的现价。设房屋重建或新建的标准价格为221元／m2，规定使用年限为60年，残值率为5％，此房已使用8年。

则房屋年折旧率=(价值总额一残值)÷使用期限÷价值总额×100％=(221-221×5％)÷60÷221×100％=1.5％，

房屋现价=标准房价×(1-已使用年限×年折旧率)=221×(1-8×1.5％)=194．48(元／m2)。房龄估价法简便易行，也比较合理，故采用的颇多。

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