海南文昌新房贷款被拒能退房吗？“被动”违约能否免责？

海南文昌新房贷款被拒能退房吗？“被动”违约能否免责？，文昌楼盘，越来越多内地人来海南文昌买房子，其目的无非就是度假、养生、呼吸着清晰的空气、感受大自然带来的蓝天白云、跟一望无际的大海.

已经和文昌房地产开发商签订了文昌购房合同，相应首付款已经交付完毕，可是却在向银行申请按揭贷款的过程中因为各种原因导致没能成功办理，那么，在这时文昌购房者该怎么办呢？

贷款问题造成的违约是否需付赔偿责任？文昌购房者所付首付能不能如数要回呢？具体需要视情况而定。

一、由于信贷政策发生变化或者银行自身原因等政府或银行的原因

这种属于不可归责于文昌购房者和开发商的外部原因下未能成功办理按揭、致使文昌购房合同无法继续履行的情形。

醉高法解释“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的文昌购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

即开发商与文昌购房者均可请求解除文昌购房合同，而开发商应将已收的首付款本金及利息全数还给文昌购房者，双方互不承担违约责任。

二、由于属于开发商的原因而无法成功办理按揭

如因为开发商与银行合作关系出现变化，或者是开发商所售项目“五证不全”，不具备贷款条件等原因，即因为开发商方面的原因导致无法成功办理文昌购房按揭。

根据醉高法解释中“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，文昌购房人可以请求解除文昌购房合同并要求开发商赔偿损失。

即开发商应当允许办理退房手续，同时退还已收的首付款本金及利息，并赔付约定金额或比例的违约金给文昌购房人。

三、当文昌购房人因个人本身原因而无法成功办理按揭

比如文昌购房人提供的资料不齐备、或者文昌购房人缺乏还款能力、信用记录不良等而未能从银行获得按揭贷款。

根据醉高法解释中“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定。

一方面由于开发商并不是直接提供按揭贷款的主体，并不具有保证顺利办理按揭贷款的义务，只有开发商在宣传广告或合同中做出能够提供按揭的承诺的情况下，如果按揭无法办理，开发商才应该对未办理按揭导致的合同无法继续履行承担违约责任；

另一方面如果开发商并未为自己设定确保按揭贷款得到成功办理的相关义务，而按揭贷款合同未能订立确是因为文昌购房者本身的原因造成的，此时如果文昌购房者要求解除已订立的文昌购房合同，法院一般不予支持。

这种情况下，开发商方面有权要求文昌购房人一次性付清余款或者解除合同，如果解除文昌购房合同则文昌购房人应该赔偿开发商的损失，即按照违约金条款支付相应违约金（一般应是从首付款中扣除，剩余首付款归还文昌购房人）。

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