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海南购房卖方违约,买方如何维护自己的合法权益?

编辑:臻房小任时间:2019-11-11 05:02:06浏览:

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购房卖方违约,买方如何维护自己的合法权益?

在海南房价平稳时,一般很少有卖方或买方主动违约,但是一旦海南房价上涨,这种纠纷极易产生,卖方往往愿意以牺牲定金或支付部分违约金来解除合同。那么,作为东海岸买房者在海南二手房买卖中遇到卖方违约,该如何维护自己合法权益呢?小编根据自身处理海南二手房买卖合同纠纷的经验,提供以下几点建议供读者参考。

一、注意收集保留卖方违约的证据

大多数海南二手房买卖卖方违约的原因是卖方见海南房价上涨后,要求加价,并表示如果买方不同意加价则不配合继续履行合同;卖方反价违约,坐地涨价后买方要注意收集保存卖方违约的实质证据。

因为当卖方出现违约意思表示时,并不一定就构成法律意义上的违约行为。如还没有到需要卖方配合履行合同或合同约定的履行期限未届满,买方也无卖方明确表示拒绝卖房的证据,那么此时如果起诉到法院,卖方抗辩加价只是双方协商价格,还未到履行期限,自己并未违约。买方的诉讼请求就很难获得支持。

我国民事诉讼法规定证据的表现形式可以分为:当事人陈述、书证、物证、视听资料、证人证言、电子数据、鉴定结论、勘验笔录八种。

卖方拒绝履行合同违约的证据主要包括电话录音、短信、微信、邮件等,及卖方拒绝履行合同的实际行为。买方在同卖方交涉过程中要注意保存录音及双方相互沟通往来的短信,微信及其他书面材料。

二、预防卖方恶意磋商,一房二卖

买方要防止卖方为拖延时间恶意磋商,将房屋另卖他主。如果发现卖方恶意磋商,打算将房屋另买,买方就不能再犹豫必须当机立断起诉。

三、选择正确的诉讼方案

我国合同法规定违约责任有三种方式:继续履行、采取补救措施、赔偿损失。这三种责任承担方式适用于不同的违约情形,买方要根据自身案件情况选择正确的诉讼方案。

1.要求继续履行合同

不少买方向法院提出“继续履行合同,协助办理过户手续”的诉讼请求,如果买方起诉要求卖方继续履行房屋买卖合同要求卖方协助办理过户,即使法院判决合同继续履行,要求被告限时协助原告办理登记。如果被告拒不履行协助义务的,买方申请法院强制执行,但是在现实操作中存在一定困难。

房屋买卖合同纠纷是债权纠纷,而房屋权属纠纷是物权纠纷,法院做出继续履行合同的判决,并不改变房屋的物权,因此也不发生“强制过户”的效力。

只有法院判决东海岸国家旅游度假区房产的所有权归谁,才存在强制执行的基础。也就是说,案由是房屋所有权纠纷,法院判决生效,所有权确定,胜诉方以此可以直接办理产权登记。法院判决继续履行合同,如果卖方仍然不配合,法院在执行继续履行过程中就存在一定困难。很难达到有效保护买方权益。

2.要求解除合同,卖方承担违约责任和赔偿损失

买方可以要求解除合同,卖方承担违约责任。《合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。买方要求卖方承担的违约责任一般按照合同约定违约金的数额或违约金的计算方法。

如果买方仅仅要求赔偿合同约定的违约金,则不足以弥补因海南房价上涨造成买方的损失。卖方造成买方的损失应完全赔偿,包括既存利益因违约行为而减少的直接损失,也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条:“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”

《关于审理海南二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(初稿)及说明》第十八条:“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现,另一方主张差价损失的,予以支持。双方对房屋差价有约定的,从约定;没有约定的,以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”

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