楼市分化严重 一线城市楼市出现“速冻模式”

除了青岛，杭州、苏州、海口这些二三线城市，五一期间楼市也都有加速上行的表现。值得注意的是，一线城市和热点二线城市楼市的分化，除了由于政策调控，还跟touzi者的流向有关。上海某房地产商的销售人员介绍说：“因为上海XG限贷，而苏州这边并没有这个政策，所以引来了一大批上海的客户，来苏州买房。这些客户60%以上都是touzi客。”

一线城市房价有望年末出现实质性下跌

成交量遇冷，一线城市的房价会不会降呢?在分化依旧的今天，如何把握各地楼市的脉搏，让“因城施策”更加客观和有效呢?

早在4月中旬，不少机构就曾经预测，伴随成交量的萎缩，一线城市的房价也势必往下走。但刚刚公布的百城房价指数却显示，北上广深的房价依然坚挺，如何看待这种偏差呢?中原地产首席分析师张大伟认为，这有统计口径方面的原因。

张大伟：这涉及到一个统计口径和统计标本的原因。整体来看，目前一线城市新房和二手房是不太一样的表现。新房价格还是处在一个惯性冲高的过程中，而二手房涉及到的税费会更多一些，的确是价格出现了一个环比的下调。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭则预测，一线城市的房价出现整体下行，醉快也要等到今年四季度。

杨红旭：从北上广深四个一线城市整体来看，醉快要到四季度或者明年上半年，才会出现房价实质性下跌。主要是因为虽然目前量收缩了，但是全国的楼市依然是逐渐回暖的过程中。一线城市楼市走向会受到全国楼市大体形势的影响。

应对楼市分化格局还需因城施策

对于楼市的分化格局，决策层多次强调，要因城施策。但是目前，楼市热点频频切换，堪比股市，政策很容易滞后。深圳本轮房价暴涨，就出乎人们的意料。另外，像南京这样的城市，由于出现了人口净流出，之前被认为不能支撑房价的上涨，但目前南京房价依然节节攀升。那么，拿什么作为因城施策的指标呢?杨红旭认为是房价。

杨红旭：因城施策主要考核的核心指标就是房价，房价过高，房价涨幅过快，楼市过热就需要收紧政策，因为房价过高暗含着另外一层意思，就是库存比较低，不需要去库存。

而张大伟则认为，在考虑房价和库存的同时，还要参考人口的流向和经济发展的预期等指标。

张大伟：其实还是要看人口的导向和经济发展的预期。从南京这些城市来看，事实上它的人口流入量没有北京、深圳那么多，但是它的年轻人的比例过高，导致它的房地产市场的需求相对比较多。

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