李宇嘉：一线城市房价暴涨 限购不能放松

以三河市燕郊为例，作为一个镇，截止2015年，常住人口已达到了80万人，这是一个中等城市的“体量”。近年来，燕郊有意无意地作为承接北京“刚需”的“睡都”来发展，但在公共服务方面，燕郊是按照廊坊的一个镇来设置公共服务供给的。以交通为例，燕郊距离北京国贸仅15公里，但对外交通完全依靠102国道出行，拥挤程度比北京“睡城”回龙观还要严重，15公里的路程要花1-2个小时。

满眼望去，燕郊在建楼盘和脚手架林立，但火热的建设高潮难掩通勤成本高的吓人，区域内城市管理混乱，教育配套严重缺失，社区服务质量低下，社会治安形势严峻，生活服务低端落后，环境污染抬头等问题。事实上，这是目前三大都市圈内所有卫星城的共性，即与圈内核心城市在产业转移与协作、公共服务衔接上的不足，但地方政府和开发商为追求短期利益，房地产却先行过度发展。

目前，三大都市圈发展和区域一体化的利好，已被高涨的房价透支，但事实上这些利好绝大多数并未兑现。特别是，近期一线城市收紧了XG、限贷政策后，但“去库存”政策利好不断，touzi炒作外溢到了一线城市周边的卫星城。百城房价指数显示，今年3月，房价上涨TOP20的城市中，东莞、惠州、苏州、昆山排在前四位，而中山、保定、廊坊分别排在第6、第9和第14位。

一季度，一线城市新房成交量同比仅增27.6%，远低于二三线城市分别58.2%和60.6%的增速。特别是，北上广深周围三四线城市已成为楼市的“暴风眼”。随着产业、人口的梯次转移，住房需求向都市圈内三四线城市转移，这是城市化第二阶段的必然结果，即人口从城市化到“都市圈”化。但是，受刺激政策利好预期和touzi投机需求外溢，三大都市圈内卫星城房价暴涨，这是管理层不希望看到的。因此，不管是苏州限制房价涨幅，还是廊坊限制外地人买房、限制杠杆，或者深圳周边的东莞和惠州坚持30%的醉低首付比例，笔者认为这是必要的。

通过需求端限制，抑制楼市投机炒作，降低“都市圈化”的成本，为特大城市人口和产业转移和疏导创造低成本的环境，这是第一步。与此同时，在推进特大城市与圈内三四线城市在区域统一规划、轨道交通一体化、基础和市政设施先行建设、教育医疗均等化及异地结算和认定等方面，要建立明确具体的合作机制、实施机制及分阶段任务。涉及到的相关省份和城市，要抓住住房需求向特大城市周围大规模转移的契机，打破“一亩三分地”、注重短期经济绩效和成本支出对比的短视思维，本着人口、产业重构带来的空间资源释放、经济效率提升带来的长期利好，以构建良好的税收分享机制为激励，以省际间和市际间积极有效的公共政策为手段，实现公共服务与产业、人口、住房需求转移同步推进，夯实都市圈和区域一体化的基础。

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