从十二五到十三五看房地产市场调控逻辑

针对未来住房市场的供给关系，北京大学环境学院城市与区域规划系教授董黎明认为，中国各省情况复杂，“一刀切”式的调控手段已不能适应市场变化。目前，一线城市面临供不应求的压力，政府可以通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力;而对于供过于求的三四线，控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型未尝不失为一种灵活地、因地制宜的方法。

需求多元 打通保障房与商品房通道

相较“十二五”侧重于推进住房保障体系建设，加快解决中低收入家庭住房困难，“十三五”规划的主要任务发生了改变。在房地产调控方面将聚焦拓展多元化需求，促进产业发展，完善长效机制建设。

对于业内人士认为“十三五”的开年可能将是房地产业市场量价的拐点，中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士对海外网财经表示，结合国内外宏观经济环境及房地产政策趋势，我国房产市场正步入持续调整的拐点期。她预计，未来五年我国商品住宅销售面积近53亿平方米，总规模与“十二五”期间基本持平，但年均将下降1.5%左右;新开工面积累计将达50.6亿平方米，年均下降2.2%左右;开发touzi额累计为37.7万亿元人民币，年均增长4.8%左右;销售额总值近40.9万亿元，年均增长5.0%左右。

对于未来房地产市场的需求变化，董黎明教授表示，需求要跟新型城镇化挂钩。“为进城农民工构成的新市民群体，打通保障房和商品房之间的通道，用市场化的方式解决问题。”

同时，我国住房市场发展环境的变化导致了需求多元化。改善性二套房、高舒适度住房、适老住宅、青年公寓、季节性住宅等,都是住房市场上的有效需求，

针对这些需求的供给也是有效供给，“当下楼市的供给仍不够满足这部分需求,供给侧需解决这部分需求问题”。

规划落实 提供配套性的改革方案

今年以来，房地产touzi增速的明显回调,供求关系也完全转变。从长远来看，房地产业作为经济“发动机”的角色将逐步淡化,而需更加注重与其他产业的配套、结合。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，在供给侧改革的大背景下，未来城乡住房供给，也要着力提高供给有效性和供给质量，完善和提高社区综合服务和房地产资产管理服务能力，发展房地产租赁市场，加快房地产金融监管和创新的步伐。

李景国教授则表示，十三五期间，我们必须把握住房市场的供给平衡，做好个城市住房市场的发展规划和配套性改革方案的落实。在三四线城市鼓励并创造就业与发展的机会，增加当地常住人口，在休闲、度假、养老等方面下工夫。

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