海南新政解读：新起点、新规则、新格局

      在经历了一个疯狂旺季周期后，全岛各个城市板块呈现出来的“跳涨”价格和“零库存”的市场现象，琼海、海口、三亚、五指山相继出台调控细则后，让我们对市场的真实现状和调控后的走势，有点看不清、抓不住的感觉。现将主要观点梳理，供大家参考。

市场：归零后的新起点

      刚刚经历的旺季周期，全岛市场“整体的清盘和归零”，让各大企业在一定程度上回到了同一起跑线（比如产品），给了大家一次纠错和重新审视市场的机会（比如城市进入、开发策略、产品定位等）。如果暂且抛开调控政策，当前的阶段，应该是各大企业相对安逸的状态，阶段性的销售指标、现金流、库存压力等，绝大多数往年担心的问题，至少在现阶段不存在，拿地、补货好像是前一阶段大家的工作重点；而调控政策出台后，可能大家担心的问题开始多了起来。

政策：城市细则加码，从C端到B端的双向调控

      4.14政策出台后，我们的理解是，政策相对温和，虽然市场拐点的信号不可逆，但有缓冲的时间周期，而且更多的限制是在C端，所以我们认为对市场的走势判断没有那么悲观，但是在琼海、海口、三亚，尤其是五指山出台调控政策后，明显感觉各城市的调控细则在加码，严厉度超预期，现将三个影响比较大的政策做一次分析。

五指山等中小市县增加非本省户籍居民家庭社保要求

      非本省户籍居民家庭XG1套住房的条款，其实对市场的影响是相对有限的，对绝大多数项目来讲，不会伤筋动骨，而增加社保要求，则是致命的，尤其是博鳌、五指山等城市板块，本项条款意味着市场急刹车，直接进入冰冻期，而相对海口、三亚等板块分布广的城市，弹性空间就较大（大家可参看XG范围），因此，后期其他城市的调控细则，可能会直接影响该城市短期是否还有市场窗口期。

大幅提高产权式酒店经营比例

      提高产权式酒店经营比例，而且至少是提高到70%的持有，海口更是90%，该项游戏规则的改变，相信影响了很多企业在取地上的策略，前期涉及到商服用地、旅馆业用地比例高的项目开发，可能企业都要重新审视，会改变很多企业的城市进入和拿地策略。

海口二套房首付比例提高到70%

      对于本地中高收入群体基数小、规模不大的现状，二套房首付提高到70%，未来将极大影响海口改善需求，尤其是在海口本轮价格较大幅度上涨后，二套房的首付门槛，将拒绝掉大量改善需求。

后期研判：新规则下带来新格局

      基于上述细则严格执行的前提下，海南锦诚认为，后期市场可能会出现以下特点：

      第一，政策消化期缩短，全岛市场成交下行加速，非调控城市和区域，当前有一定的岛外市场窗口期，下个旺季周期，全岛进入岛外客户市场萎缩的大环境；

      第二，从市场成交量的影响程度看，三亚可能醉小，海口的影响则较大，岛外市场和本地市场双杀，虽然海口面向岛外客群的主要板块未纳入XG区域，但我们认为，如果海口在较高单价的前提下，下半年的岛外市场容量不容乐观；

      第三，五指山、博鳌等双暂停和XG的城市板块，很可能会出现一个现象，无地可拿、市场萧条，供求两端都停滞的状态；

      第四，从价格走势看，三亚的城市价格将在当前条件下基本站稳，海口的价格则将出现板块分化，很多区域当前呈现的尾盘价格，或者是以岛外客户支撑的价格，可能不具有持续性，会出现一定幅度的回落；

      第五，各大城市价格梯度将表现的更加明显，依附于核心城市周边的市县将会有更大机会；

      第六，三亚可能成为多数传统开发企业进不去，也不敢去或者说不想去的城市；

      第七，原有价值看低的城市，可能成为企业布局的重点，因为新的游戏规则，可能城市的竞争格局在未来两年会有微妙变化。

应对策略：踩对步点、抓住新规则下的新机会

      第一，谨慎判断本次调控的影响周期，合理判断后续开发规模和入市时间；

      第二，寻找调控后的市场有效需求，针对性地进行新入市产品设计；

      第三，重新审视城市价值和企业发展模式，抓住市场重新洗牌的机会，寻找适合的城市和土地进入。

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