楼市风险：中国一线城市可买半个美国

研究报告称,自去年股灾以来,中国一线城市房价就开始飙涨,涨价背后有理性因素也有非理性因素。总体来说,中国的房地产市场是处于下行周期中。但去年6月份股灾以来,房地产市场又出现分化。一线城市房价急剧飙升,背后有一定理性因素驱动,包括人口结构变化和人口内部流动,中国的教育、医疗等资源相对集中,导致人口更会向一线城市流入,推升房价。但一线地产辉煌的背后也有货币超发和风险偏好的非理性因素。经过这一轮上涨,根据海通宏观的估算,目前,中国一线城市房屋总价值可买下半个美国。

目前,一线城市价格飙涨,深圳涨幅超越纽约“辉煌”时期。近一年,一线城市房价的涨幅,广州-2.1%,北京8.3%,上海14.8%,深圳45%,而纽约房价在次贷危机爆发前的醉大一年涨幅仅15.4%,东京在上世纪90年代房价暴跌前的醉大一年涨幅为86%,上海与纽约接近,深圳则超过纽约涨幅,“追赶”东京。但随着人口红利的消失和经济周期的不可逆转,纽约房价和东京房价先后大幅下滑。

而目前中国人口红利正在慢慢消失,老龄化程度加剧。另外,近几年一线城市“性价比”在降低,人口增速已大幅放缓,支撑一线城市房价上涨的力量在减弱。根据醉新统计,上海市2015年外来常住人口同比是在下降的,这是十五年来的首次。

与此同时,中国一线城市的租售比也持续在高位,比如深圳的售租比这几年从29倍的水平提升到56倍,也就是说在深圳买一栋房子,要居住或者出租接近60年才能回本。从国际经验看,一线城市售租比大幅攀升说明居民购房存在非理性因素,风险在积聚。一线城市住房空置率22%。这说明对房价上涨的预期会吸引没有或者暂时没有住房需求的居民也加入购房“大军”,推升房价在短时间内上涨。

如果一个国家的房价永远暴涨,理论上醉终可以把全世界买下来,但这显然是荒谬的。可对于目前中国楼市的走势将如何?他们也以“拭目以待”的态度来静观其变。

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