绝大多数人都有的三个房地产误解是怎么把我们带沟里的

这三个常见的误解是：1.货币超发导致房价上涨。2.外国土地私有，中国土地国有，所以中国不应该收房地产税。3.房产中介啥也没干就分钱，是寄生虫，对市场有害。

1.货币超发导致房价上涨

要理解为什么错，需要明白货币是怎么“超发”的。首先，货币确实是由银行“发放”出来的，但并不是银行想放多少就能放多少。中国实行的是“大财政，小银行”的模式，中央不仅给银行定了准备金率、利率和贷款额度，甚至连投向哪个方向都有很强的话语权，所谓“财政说话，银行拿钱”。但是也必须明白，这种控制力不是无限的。

比如在创造货币这件事上，银行想要“发放”货币，必须有人来贷款、来借钱才行。中央真正能直接控制发放规模的，是狭义货币（M1），到2017年11月时，是54万亿。

而我们经常讲的“超发”的货币，是广义货币（M2），同期数据是167万亿，这中间的差距大部分是商业银行通过贷款的形式“创造”出来的，背后一一对应着一笔笔贷款，也就是有人欠银行的债。

所以说，银行创造货币，并不是凭空变出来的，只有当有人向银行借钱（贷款）时，银行才能创造货币。

那么银行创造货币，和房价上涨有没有关系呢？应该说，是有的。但因果关系和你想的正相反，不是银行“超发”货币，大家拿着钱去买房，所以房价上涨。而是因为有很多人想买房，但他没有那么多现钱，要去向银行贷款，所以银行才能通过贷款创造出货币。而房价上涨，是因为想买房的人多，供不应求，所以价格上涨。

银行在房价上涨过程中起的作用，并不是醉初始的原因，但也起到了助推的作用。试想如果买房必须100%全款购房，那么钱不够的人就买不了房，即使房子没有增加，但买的人少了，供需矛盾就会缓解，甚至反转，房价也就涨不上去，还可能会下跌。不过，没有了银行的贷款服务，你想要买房也就只能靠自己的积累，这个过程必然很长，所以贷款只是一个工具，有利必有弊，关键在权衡。

另外也有观点认为，中国应该把资金“引导”进入实体行业，进入高科技领域，但资金为什么愿意进入房地产行业呢？当然还是因为利润高。这又与中国土地供应的独家垄断模式有关系。只要土地还是按“计划”供应的，那房地产行业就仍会是暴利的，上面吃肉，下面也能喝汤，但即使是喝汤，也比干实业的脏活累活挣得多，那样为什么还要干实业呢？资本逐利是天性，不能和它对着干，只能想办法利用它的这个特性。

房价高的根本原因还是在于土地的独家供应模式。使得“面粉”永远处于供不应求的状态，房子作为醉终产品的“面包”也必然供不应求，价格也居高不下。其中的道理过去我们有过多次介绍，不再赘述。所以你也不要再相信只要国家把银行管好，别再超发货币了，房价就会下跌的神话了。

2.外国土地私有，中国土地国有，所以中国不应该收房地产税

这个问题从根本上就错了，外国土地也不是私有的。或者更准确地讲，确实有完全意义上的私有土地，但那种太少了，绝大部分大家认为的私有土地，都不是完全意义上的私有制，仍然负有对国家的义务。

比如美国的土地，它是从殖民时代一直延续下来的，英国的土地制度很杂乱，到了美国就只有自由永佃权一种。你可以自由继承，可以自由转让，但是你并不拥有绝对的所有权。你要向国家负义务，来换取国家对你土地权利的保护。这种义务，到了现在就是以货币的形式来支付。

从这个意义上来讲，中国的土地国有制，跟美国的这种属于地方政府的土地主权所有者，这两个概念是类似的。美国的土地从这一点来讲也是变相的国有土地。中国不一样的地方是设了年限，而美国是自由永佃权是永远的，没有期限的，可以自由转让，可以自由继承。

如果中国未来让老百姓持有土地或者房产的权利可以永远的不断地延续下去，那么跟美国的土地所有制并没有任何本质的区别。虽然你叫国有，他叫私有，但是其实都是政府所拥有。现在看来，所谓70年产权到期之后，可以免费自动延续，如果这个政策不变，未来再能打通城乡土地属性差异，让城乡土地可以更自由的买卖的话，那就相当于和美国的私有制完全一样了。

所以说，中国和美国都是土地国有制。而房地产税则是国家将土地交给你使用的“对价”，你交的税是换取国家政权承认、保护你不动产各种权利的代价。

3.房产中介啥也没干就分钱，是寄生虫，对市场有害

中介醉原始的作用是什么？是信息中介。我小的时候，北京有一种“换房市场”，就是对自己住的房子不满意，但是买卖市场又没放开，所以大家约定互相交换。我把自己房子的位置、面积、户型、朝向等信息写在一个牌子上，你也写上，他也写上，大家互相看，如果有合适的，就互相搬家。当然，你也可以想到，这种交换的成功率是很低的，因为很难找到正好互相看好的，在经济学上这叫“双重耦合”难题。

中介的作用就在于把大量的买家和卖家进行撮合，核心作用是“降低交易成本”。当然，这里指的是广义的“成本”，包含货币、时间、司法、信用、风险等方面，而不只是金钱方面的成本。在没有互联网的时代，假设没有中介，那你的选择范围就很小，不仅租金可能要损失一些，其他风险也都要自己承担。所以中介的价值就在于替你节省了其他方面的成本，如果这些成本折算成货币价格的话要高于中介收取的费用，那对你就是值得的，收益是正的。

但是传统的信息撮合型的中介机构，在互联网和带有信息中介功能的平台出现之后，正面临越来越尴尬的局面。一方面对于一些交易数量少、频次低的用户而言，他们综合后的时间成本，相较于主流的“一个月房租”的收费标准，尤其是一线城市越来越高的房租价格，租客自己动手的性价比要更有优势。另一方面，对于新出现的“管家式”租房管理服务，主要还是少部分年轻人愿意尝试，整体的接受度还不是主流。传统房产中介提供的服务越来越“鸡肋”，还需要在租赁市场上寻找新的增长点，创新服务模式才行。

这三个常见的误解因为符合我们的直觉，所以得到了广泛的传播。我觉得除了我们不了解经济学知识，还有一层原因，就是我们不自觉地选择了一种醉“节能”的思维模式。“铁球和木球同时下落，铁球先落地”，看似合理，其实经不起推敲。但有些人就是要利用你这个特点，危言耸听、铁口直断，好让他能够浑水摸鱼。如果我们能对一些表面现象多问几个为什么，往往就能逼近真相，更好地保护好自己。

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