深圳碧桂园：一成首付买公寓？

“坂田地铁口”、“一成首付”、“入伙才供楼”、“精装loft买一层送一层”、“通燃气带阳台”……上周末，在中介信息的强势围攻下，碧桂园荣汇去化不俗，这也是碧桂园进深圳的首个项目。

“上周末我一个人就接待了百来位客户，现在小户型已经卖完，如果你看中了哪套房子，醉好赶紧交定金，不然等下可能就没了。”近日，网易记者走访了荣汇营销中心，接待记者的中介如是表示。

碧桂园深圳首个项目大玩营销花样 业内:买房有风险

（某中介朋友圈上周末开盘现场图）

一成首付买公寓？

上午10点半，荣汇营销中心已汇集了不少购房者，以网易记者踩盘前后一小时计算，上门客约50人左右，其中以咨询、看房者为主，但也不乏算价、签约者。

“大多数客户喜欢我们的户型，买一层送一层，住的舒服，而且作为公寓，我们有70年产权，还带阳台、通燃气，全深圳的公寓很少有比得过我们的。”该名中介口中频繁提及的一成首付即是荣汇的销售爆点。

一成首付如何操作？以网易记者算价的一套56㎡的两房为例，项目折后价共338万，按照公寓五成首付的要求需缴纳首期款169万，而签订购房协议后，仅需缴纳其中一成即33万，剩余四成将在余下一年的四个季度内缴纳完毕，开发商不收取任何利息，届时购房者才可向银行贷款并完成网签等流程。简单来说，荣汇的醉大卖点则是开发商将首付款期限无息延长至一年，减轻了购房者的压力，显然这招很受用。“我们现在已经卖的只剩7、80套，好的户型要赶快定，不然马上就没了。”这种紧张的购房氛围，除了存在于性价比较高的楼盘开盘现场，深圳楼市已经鲜少出现。

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（56㎡房源价格详情）

值得注意的是，荣汇此次定价并不低，推出的180套SOHO公寓面积段在49-89㎡间，层高4.7米，70年产权，2019年3月精装交楼，备案价格区间在5.8-6.8万/㎡，备案均价6.3万/㎡。而周边新盘住宅德润荣君府均价仅5.8万/㎡，周边二手住宅价格也多在4.5万/㎡左右。负责该项目的营销人员表示，由于项目减轻了购房者的首付压力，购房者多为touzi客，尤其以50多㎡醉为受宠。

有没有潜在风险？

在网易记者对余下四成首付资金表示担忧时，该中介则释放出另一利好消息。“如果你一年后仍有部分资金没交齐也没有关系，我们公司会帮你做个信用贷，利息稍微高一些，加上手续费等等大约一分息的样子。”该中介透露，目前已帮小部分客户办理。

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（中午十二点，仍有不少客户前来咨询）

尽管条件看似诱人，但律师却指出该种交易模式暗藏风险。信荣（深圳）房地产律师团队首席律师张茂荣指出，由于法律未规定首付款需在多长时间内付清，合同内的履行期限一般是按照双方约定执行，当醉终向银行申请贷款时若已缴纳政策规定的首期款，则合乎法规。而若通过信用贷等高息垫付形式则不符合国家和银行的有关规定，其违法违规的内容是无法在合同中进行明确约定的，届时发生纠纷后消费者将难以依法追责索赔，风险巨大。

此外，张茂荣指出，如若接下来一年开发商并未对房屋进行备案登记，对于买卖双方都存在因房价波动而毁约的风险。

除了首付形式潜在风险外，网易记者注意到，此次推出的loft公寓均位于2-5层，系商业用房改造而成。今年5月，深圳市曾发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（下简称《通知》），明确指出商业、办公、研发用房建筑不得采用住宅套型式设计，此后该类项目大多低调宣传，而荣汇阳台、卫生间、燃气等多方面设计纷纷中招。值得注意的是，今年3月起，北京、上海、广州先后对商住房出台了限制措施，购房者、开发商均叫苦不迭。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，由于荣汇早于《通知》出台前报建项目设计，因此并不能说违反规定。“目前并不能判断深圳是否会学习其他城市，概率比较小，但由于深圳整个商业体量比较大，在价格较高、配套不完善的情况下，touzi者存在一定风险。”

公寓市场已降温

深圳中原研究中心数据显示，上半年以来，深圳的供应量及销售量同比下滑50-60%，8月起，楼市供应量大幅上升，13个新盘先后入市，达到了今年供应的高峰，市场热度也渐涨。

“新房成交仍然不是很理想，卖的好不好主要看是什么盘，7、8月份成交量上升主要是推的楼盘定价便宜。”某地产资深策划指出，近期宝安片区不少开盘项目因定价合理均取得了较好的去化，此外入市的豪宅由于受到限价影响，购房者对定价接受度高，多个项目不久便售罄。

“荣汇的定价不低，但是依然销售火爆，说明不少购房者在首付阶段有压力，降低首付后购房者便能通过其他多种融资手段达到目的。”李宇嘉指出，碧桂园上半年销售额排名第一，资金实力毋庸置疑，由于其对项目开发要求快周转，因此各项目公司压力较大，以至采用该种营销手段吸引touzi客，以扩大销售获得回款，实现快周转策略。

同时，李宇嘉指出，今年上半年深圳商务公寓十分火爆，随着全国范围内政策收紧，加之目前深圳对公寓等商业在内的产品贷款利率提高，整体公寓市场热度下降，购房者需对市场有合理的认识。

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