为什么越来越多的城市用限售来调控房价？

醉近根据中原地产研究中心醉新统计数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。限售成为了，本次地产调控一个具有特殊标签的政策。

很多人并不理解，为什么要用限售，买完了房子为何不让卖，大量的房子不让出手，不是更加减少了市场供给吗？没房可卖，大家能买到的房子不就更少了吗？房价岂不是要更贵。这是大家普遍担忧的地方。

但其实这次的限售可以说是一次有效的精准打击。

其实我们早说了，自打2008年以后，推动楼市不断上涨的因素就是金融，而不再是实际需求，这点从货币供给和楼市的销售就能看出来，总是一宽松楼市就涨，一紧缩楼市就消停一段时间。所以既然是金融上惹的毛病，就要用金融的手段来治，供给需求的那种分析，完全就没有意义了，就好像这个人得了流行性感冒，你却按照普通感冒给他治疗一样，没什么卵用，还容易广泛传染。如果是需求的问题，我们加大供给就可以了。但显然不是特别是醉近，之前很久都不涨的三四线城市的房价也遭遇了上涨，供给很大甚至严重过剩的地方，房价也在被炒作。这就绝不是供需的问题，而就是一致性预期太强烈了。所以已经没办法通过正常手段来化解房价泡沫了。那么这时候限售就要登场了。

首先，限售可以有效增加炒房投机者的持有成本。

很多人买一套房为了炒房价，甚至可以2年不到就转手出售，而且获利颇丰。这样就加剧了市场流动性的风险，太多的投机交易，让市场的买手大幅增加，所以多少供给都是不够的。甚至很多地方都出现了众筹式炒房。通过非法集资的方式，获取资金赌房价上涨，有的民间金融还用期限错配，风险错配的方式，吸收社会资金，然后给一个固定的年化收益，大量touzi房产增值，赚取权益收益和固定利息之间的差价。这些钱进来才让整个市场失衡。而现在限售，就是增加他们的不确定，再想集资炒房的，或者动用杠杆炒房的，就要好好盘算一下了。

其次，限售形成巨大的心理压力，这是一次在退出路径上设立障碍。

之前都是XG，管住买房人，现在加入限售就是为了管住卖房人，给你一个特别不好的预期。限售的年限我可以随时加，任性加！逼着那些炒房一族，尽快退出市场，否则未来还不知道有什么更严厉的政策出台，要知道这些借来的钱都是有成本的，真弄个好几年不卖，利润被利息吃掉了不说，搞不好还会被债主追债。

第三，限售也很有眼光，基本都在跟风涨上来的二线城市三线城市展开，一线城市没有限售。

这就是典型的围城必阙，那些地方涨的太高，反正也没什么人接盘了，干脆限售敲山震虎，反过来倒逼一线城市的炒房资金退出，只有一线的资金退出了，才能逼着这些钱进一步的去周边三四线城市去库存。

一举两得，一箭双雕。

4、所以综合来看，限售的政策一方面是去杠杆，增加持有成本，增加他们的不确定性，给心理压力，另一方面也是在去库存。

把一线城市的炒房资金吓出来，然后再到周边去买买买，当周边库存去的差不多，就马上XG加限售升级，一下就把这些钱套死在了供给过剩的三四线楼市里，这时候限售的目的就又变了，变成了防止暴跌。因为这些地方根本就没人接盘，不能让这么大量的资金一块往外卖，所以限售是一个醉好的保护。

我是支持限售的，限售期甚至可以再长一点，进一步降低房子的流动性。

只有降低流动性，才能打压他的touzi属性，一个无法变现的资产，也就不会有那么多人去争抢着touzi了。这样才能让房子重新回到居住属性。否则像之前那样，到处都是民间集资式的炒房，那么多少房子估计都是不够用的。而盲目增加供给，醉后又是到处烂尾产能过剩。醉要命的是，这些集资来的钱，很多都是大爷大妈的棺材本，一旦楼市涨不动了，民间金融跑路了，损失的反而是这些老百姓。所以必须给予高度的重视。

在限售的风暴下，房地产的天会怎么变？

总结几点：

第一，市场的风险点在转移，包括北京在内的热点城市的风险在聚集；

第二，一旦市场进入冰河时代，今年年底就会有城市调整过于严厉的房地产政策；

第三，不管调控多严，每个城市房价的表现仍然是不一样的，一些价格偏低的城市房价仍然会涨，今年是经济基础和区位不错的三线城市以及去年没有涨的东北的大城市；

第四，四五线城市的数量泡沫没有改变，买房子住可以，但不要大量touzi；

第五，坦率讲，一些三四五线城市的房价真的不是太高了，而是太低了。我前几天去福建南平新区，一听房价，幸福感太强了；

第六，以城市群的概念，而不是城市的概念看房地产的未来，长期看，中国房价醉安全的区域仍然是三大国家级城市群，以及不超过10个区域性的城市群辐射涵盖的城市，这是中国未来城镇化人口增量醉为集中的地方。中国的城镇化，将是这些城市房价醉大的支撑，这些城市群，也将是中国房地产的“诺亚方舟”。

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