2018年中国楼市预测分析？？？这篇文章说透了。

距离2018年仅剩3天光景，不知道在楼市奔波的你们是什么样的感触，如果用一个词来形容楼市，那么于聊宅小编来说：2016年代表着焦虑，2017年代表着调控。2018年会是什么样子的呢？政策瞬息万变，小编就简单说下预估观点。

即将过去的2017年，三四线城市楼市才是主角

2017年楼市与其说，是房地产被调控的一年，不如说是三四线城市登上舞台的一年。简单的看下数据，2017年12月之前新建商品住宅销量已经达到12.6亿平方米，同比增加5.4%，销售金额9.58万亿元，高于去年水平，但从一线二线来看，2017年新建商品住宅销量较去年有明显的下降。总的发力点，还是三四线城市，可以说三四线城市的房地产是2017年房地产市场的主要推动力。

即将过去的2017年调控实际外冷内热

2017年房地产市场是被生生的冷冻了，调控力度之大前所未有，到现在为止，全国共计出台调控的城市有54个，出台的XG政策有129条，限贷政策169条，认房又认贷的城市15个，限售的城市48个，结果不出所料，全国的房地产出现明显降温，一二线城市普遍进入“冬眠”状态，三四线城市也由繁华之景变为凋谢之木。

三四线城市房价上涨很大部分原因是一二线城市调控之后需求外溢导致的，属于补涨的“强弩之末”，其涨幅在2017年5月达顶峰值之后，就开始了明显的回落，很好理解的，就像大风浪过后的小浪花，还要扑腾一小会儿。

对于楼市现状及调控的分析

说先说需求，在上文中提到了调控带来的结果实际是外冷内热，对住房的需求被暂时抑制住得不到释放，进而降低市场热度，但潜在需求仍然只增不减。

比如说一线城市供需比例仍然失衡严重。根据相关数据显示，北京已有的住房套数在750万套，平均每套为两居室，能提供的房间数为1500万间。再来看北京常住人口数量2170万，如果按照一人一间来算，仅仅满足这些常住人口的刚性住房需求，还需要670万间，所以说总体供应量还是有很大不足。

除了刚性需求之外，已有的存量住宅房龄偏大，住房体验差的问题很普遍，据链家对外公布的数据显示，北京房龄超过20年以上的房子占比存量住宅的38.6%，改善性住房需求也很急迫。

从宏观方面来说，因为房地产外在环境本身没有发生根本性改变，所以房价也不会出现出乎意料的改变。房地产是经济增长的动力，但调控之后新的经济增长动力依然没有出现。中长期利率水平依然处在低位，租赁、共有产权住房在短期内难以对房地产产生实质性的影响，土地供应短缺问题依然存在，不可能因为一个强有力的调控，而这些确确实实存在的矛盾就消失了。

对于2018年楼市，做如下观：

1、全国房地产开发touzi增速将会下滑

一方面由于宽松的货币政策不再，另一方面房企融资渠道受限制成本增加了，再者棚改规划减少，开发商对这一方面的依赖减少。从历年来全国房地产开发touzi增速的走势来看，明年的touzi增速下滑也是趋势。对于普通购房者，不用纠结于此，因为在实际生活中可能感受不到这种变化带来的影响。

2、一线城市2018年量价平稳

对于一线城市，相较2017年，成交量将会有所上升，在2017年北上深成交量出现下跌，这是因为被压制的结果，但就住房需求来说，这个下跌的成交量已经低于正常水平。2018年市场会对这种“不正常水平”有所调整，也就是成交量出现回暖，回暖之后价格趋于稳定。

3、二线城市继续分化

在2017年，分城施措。弱二线城市在调控的措施下先出现补涨，在近两月又出现涨幅收窄的情况，强二线城市在严厉的调控后楼市降温明显，但仍在以小幅度上涨或者趋于平稳。预计2018年，这分化的两类二线城市，将继续分化。弱二线城市以大连、长沙、西安为代表，将持续涨幅收窄甚至回调的状态。强二线城市，以南京、厦门为代表趋于一线城市走势，价格出现小幅反弹，但总体以平稳为主。

4、三四线城市2018年开始冰冻

上文中也提到过，聊宅小编还是以上观点，不赘述，没有支撑力的楼市，不会长远发展。另外三四线城市加杠杆的不在少数，此次信贷全国都收紧，目前房贷利率仍处在一个较低的水平，短时间内房贷利率不会出现下降。政策瞬息万变，早已不是当年的去库存，而是去杠杆，2018年三四线城市房地产市场开始冰冻。

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