2018年楼市的最大风险是什么？

2017年，楼市以XG、限贷、限售、限价、限商开局，随后收紧银行信贷，打击“消费贷”、“首付贷”，在因城施策、密集调控之路上越走越远，“房住不炒”的理念受到醉高指示，住房租赁市场焕然一新，租购并举，租购同权在很多城市得到尝试，大家都在呼唤房地产长效机制。2017年是楼市调控元年。

很多新媒体用“2018房价会不会暴跌”来吸引眼球，当然也有涨声，比如前段时间任志强就说了，“全国的平均房价7000多，我们没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。”言外之意，明年或者说今后房价还会一如既往地涨。

该听谁的？据悉，2017年全国百余城密集出台了约200次调控，如此密集、高频的调控，可谓有史以来“仅见”。从1 9大以及年底各种会议、报告来看，2018年调控依旧不会放松。但暴涨和暴跌是不存在的。

近期，有业内人士呼吁刚需可以出手了，原因是，虽然2018年楼市有下行风险，但是刚需还真别老想着抄底，事实上也从来没有刚需成功抄过底。其实笔者是深有同感，刚需就像是股市里的散户，从来都是被割韭菜的命，赶上好年头，房子很难抢到，赶上不好的年头，犹豫不敢出手，再想出手的时候，手里的钱不够首付了。

根据融360《11月份中国房贷市场报告》的监测数据，2017年11月全国首套房贷款平均利率为5.36％，相当于基准利率1.09倍，环比10月上涨1.13%，同比去年11月上涨逾20%。这代表什么？大家都知道，央行每次降息，基本都是25个基准点，也就是0.25%，现在基准利率是4.9%，如果央行加息，很大可能会加息25个基准点，才会到5.15%。从现在首套房贷款平均利率看，已经算是变相加息46个基准点了！接近两次加息后的房贷利率。

这就是业内所说的“隐性加息”。所以，有些专家说了，即便2018年的房价不涨，或者下跌，购房者也买不起房了。为什么？因为贷款利率的变相提高，已经使买房成本高企，会打击买房信息，购房者会延缓自己的买房决策。

按照100万的房子，首付3成，等额本息，按照11月基准利率5.36%，贷30年算，需要还款70+70.87=140.87万元。

如果明年11月房价降到95万，按照同比，明年11月平均利率为5.36%×1.2=6.4%，首付3成，等额本息，贷30年算，需要还款66+82.62=148.62万元。甚至比房价高的时候，还要多还近8万元。

当然上述假设还未考虑到明年可能会出现的加息。

据悉，2017年6月美国加息就引发了全球的加息风波，包括加拿大、英国、韩国等主要经济体都开启了加息。年底美联储的第三次加息后，日本随即开启减税计划来应对美国加息带来的影响。但国内一直没有加息的动静，对于楼市，央行一直采取的是“隐性加息”的策略，即通过信贷收紧，上浮贷款利率的方式，变相实现了定向加息的结果。

所以，笔者认为，2018年楼市的醉大风险是央行可能会采取的加息政策。加息不但会使公共和私人资本变得愈加谨慎，使楼市的信贷政策更加紧缩，同时也会限制房地产的开发touzi和销售。而醉大的可能性则是，会使购房者touzi置业的观望情绪更加严重。因此，不得不防！

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