咨询热线:0898-28288763

房产税的征收,未来房地产投资方向是什么?

编辑:djxy2008时间:2017-11-16 16:43:24浏览:

下半年国内宏观经济的整体趋势已大体确定,未来地产投资走势是什么样的,我们还能用借鉴过去的发展、观点吗?房地产当前形势已经悄悄的在发生改变,中国经济发展需要突破,中国经济的结构要发生重大的转变,不在依靠房地产经济拉动,促进经济大腾飞。

房产税的征收,未来房地产投资方向是什么?

一、 房地产投资:人生赢家

在过去的10年,中国最成功的投资不在资本市场,而在于房地产,只要买了房的人就是人生赢家。

为什么买房会成为人生赢家?核心原因在于货币贬值。货币在手就大幅贬值。所以大家投资的核心逻辑,不在于资产本身的价值,而在于货币的贬值。所以,在货币超发的时代,其实是追逐泡沫的投机时代,大家担心货币贬值。

1、但如果M2增速在个位数变成常态,货币基金利率稳定在4%左右

2、货币不再超发

我们的投资理念必将发生巨大的变化。

其实如果大家看一下美国市场,跟中国过去几年非常类似。

1、美联储的持续放水,后来催生了地产大泡沫

2、央行持续放水以后,15、16、17三年当中一线、二线、三四线房价轮番上涨,地产泡沫轮番起了个遍,但是参照美国的经验,政府最终会收货币,地产泡沫一定会结束,而只有地产泡沫结束了。中国的聪明才智和资源才会投向新经济,经济才会真正成功转型。

真正能读懂中国楼市快速发展的有几个人,那些所谓的专家,几乎每一次预测中国的楼市不都是左右开弓打自己的脸而尴尬的离开。而楼市需要大拐点的时候,又有几个人能做到自己的预判。中国经济快速腾飞,需要楼市的繁荣发展;而中国经济健康的发展,又需要解决楼市依赖。在这个经济转变的过程中,你们是否读懂了政府的决心。

房产税的征收,未来房地产投资方向是什么?

二、 中国房地产投资逻辑发生根本性转变

1. 租购同权”政策

租房可落户:把租赁房屋纳入“合法稳定住所”范畴成新趋势

租房可以贷款:它的出现,为租房者的未来推开了一扇大门。利好之一,生活的品质的改善;利好之二,资产的增加。利好之三,居家安全感提升、居住稳定性增强;

2. 房地产税的影响

房地产税工出台有两个最基本的条件:一是立法,二是不动产登记。前者负责合法性,后者负责可操作性。因此房产税姗姗来迟。

房产税大幅增加房产的持有成本,从而削减房产需求,这没有错,但是房产税真的能让让房价下降?

实行房产税后,三种情况:

实体经济好转,政府征收的房产税可以对冲房地产下行风险;

地方ZF调控土地供应,房产税将转嫁给购房者;

继续缺乏其他投资品种的收益,即使房产税推出,一般城市可能会因为市场资金缺乏,购买力下降;但是,热门城市房地产仍然是重要的投资品种。

其它国家,房产税对房价的影响

德国和新加坡在实施房产税后,房价涨速降温明星。

德国在实施房地产税制改革前,房价上涨快速。1987年税收改革以后,房价的年增长率为3.2%,相比改革前的5.7%有一定比例的下降。德国房地产价格长期稳定,据统计,从1977年至今的30多年里,德国平均房价仅上涨了60%,而平均每年涨幅不过是2%,如果扣除物价上涨因素,德国房价实际上是在缩水。

新加坡则对开发商和富人增收高额房地产税,而对占住户总数中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋,并对其他困难群体给予更优惠的住房政策,区别性房产税帮助新加坡有效抑制了房价的上涨,同时保障了居民住房。

其它移民国家,如伦敦、加拿大、澳大利亚、美国等地当来自俄国、中东、中国的移民购房大军数量大升时,房价不受房产税的影响。

房产税的征收,在一定程度上能缓和中国房地产价格的上涨,并能稳步降低房价,使得中国经济的发展走上健康的轨道。

房产税的征收,未来房地产投资方向是什么?

三、资金影响房地产投资

伴随着政府对“银根”的调控,资金越来越成为制约房地产投资的主要因素。在当前地产调整、地产企业贷款和发债都受到限制大背景下,融资情况对下半年投资的影响愈发重要。

在地产企业开发资金来源的构成中,占比最大的是其他资金45%(销售回款),其次是占39%的自筹资金(信托、债券、利润盈余),再次是占16%的银行贷款。

1、开发贷收紧

2017年3月28日和3月29日,银监会先后下发了《关于开展银行业“违法、违规、违章”行为专项治理工作的通知》和《关于开展银行业专项治理工作的通知》,两份文件强调检查信贷资金是否直接借或道建筑业及其他行业参与房地产炒作,是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式,向房地产行业领域提供融资,是否在房地产开发贷和按揭贷中虚假、违规操作。

2、私募资管和信托融资收窄

2017年2月,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划房地产开发企业、项目》。文件要求,私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。与此同时,2017年5月24日,银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》,要求将房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点,包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房企融资,或协助其他机构违规开展房地产信托业务等。

3、地产债权融资受限

房地产开发企业同时也多为高杠杆行业。来自上市房企的数据显示,其存量债务期限多为2-3年。2018-2019年将成为房企债务兑付高点,且每年兑付规模超过3000亿元。在流动性收紧的大背景下,房企同时面临集中兑付债务和融资成本攀升的双重考验。

4、地产高杠杆和金融化

以往房地产企业的杠杆模式是:先利用过桥资金缴清土地出让金,取得预售证后尽快销售,用销售回款偿还过桥资金,这一点可以使开发商撬动比自身注册资本大得多的项目。开发过程中,建筑建材承包商垫付工程款也是帮开发商加杠杆。这个模式要求的是快开发快周转,销售、库存和投资的关系紧密(销售高-库存低-投资增)。传统产销模式下,地产商的理性选择是扩大规模跑马圈地。

但是这一轮调控的力度不同以往,一些城市要求开发商一个月内全款拿地,甚至要求不得期房销售必须现房销售,这意味着传统产销模式下,房地产企业加杠杆的空间被压缩。

房产税的征收,未来房地产投资方向是什么?

四、 未来房地产投资方向

精选模式:寻找有未来发展的城市!哪一个城市能脱颖而出成为一线城市呢?

一线城市指的是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市。其主要体现在城市发展水平、综合经济实力、辐射带动能力、对人才吸引力、信息交流能力、国际竞争能力、科技创新能力、交通通达能力等各层面,一线城市在生产、服务、金融、创新、流通、综合商业指数等全国社会活动中起到引领和辐射等主导功能。

社会评判一线城市的常见标准包括:房价、城市发展水平、生活水平和人均收入、辐射带动能力、对人才的吸引力、国际知名度等等。

2017年5月25日,第一财经举办“新一线城市峰会暨2017中国城市商业魅力排行榜发布仪式”,发布了最新一期的城市商业魅力榜单。这份2017年最新的城市商业魅力排行榜按照商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性5个维度,评估了中国城市的商业魅力。

得到的结果是,北上广深4个一线城市的地位依然不可动摇,但15个“新一线”城市的席次有了一些改变,依次是成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津、苏州、西安、长沙。根据交通枢纽、人力资源、政治的影响、经济发展,武汉有可能上位成为一线城市。

相关搜索: 房产税最新消息2017 2012房产税暂行条例 2012年出租房屋房产税 国外房产税如何征收 美国房产税