房改房过户流程 房改房过户费用

房改房过户流程 房改房过户费用

问：我购买了一套房改房，房产证还没过户，请问此类房屋的过户流程是怎样的?还有“房屋能否上市交易”是什么意思?谢谢

中顾网律师回答：

已购房改房办理过户手续时，买卖双方应就此签署相关协议，并持房屋所有权证及各自的身份证件到房屋所在地的交易部门办理立契过户手续，同时买方按成交价款的3%交纳土地出让金。

■房改房过户流程、费用、手续

●房改房过户流程

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

●房改房过户所要材料

双方准备资料(全款)

产权证过户材料:旧产权证、买卖契约、权属申请登记表

卖方：身份证、授权委托公证书(在卖方不能到场时可授权他人代办)

买方：身份证、一张委托书(在买方不能到场时可授权他人代办)

注：在办理产权证过户时，要先配图

土地证过户：当新的产权证办理出件后便可到土地局办理土地证的过户手续了

材料：新产权证(原、复印件)、买卖契约、老土地证原件、产权人身份证

(原、复印件)

注：若产权人不能亲自办理土地证可委托他人办理，委托人需提供本人身份证(原、复印件)、土地登记委托书

●房改房过户费用

1、契税：普通住宅按买价征收1.5%;非普通住宅按买价征收3%由买方承担;

2、营业税(卖方)：取得房产证未满2年按房价的5.5%收取;

3、个人所得税(卖方缴纳)：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取;

4、交易费：6元/平米，双方各付一半;5、登记费：80元，买方缴纳。

●房改房过户手续

一、凡需办理二手房交易的房屋权利人，在房地产交易大厅办理房产过户手续前，首先在大厅内的地税部门办税窗口缴纳过户涉及的个人所得税、印花税等税费，并在财政部门的办税窗口缴纳契税等税费后，方可办理房产过户手续。

转让个人住房需向地税部门提供的证明资料：

1、对个人购买商品房不足5年转让的，缴纳营业税和个人所得税，需要提交的资料有交易双方签订的购房协议书原件和复印件;新旧契税证的复印件;交易双方的身份证复印件。

2、对个人购买房改房不足5年转让的，缴纳个人所得税需提交交易双方签订的购房协议书原件和复印件;新契税证的复印件;交易双方的身份证复印件;房本复印件。

二手房缴纳契税所需的资料：

1、房改房出示原房本，留房本复印件，双方协议一份。

2、非房改房：上手契证，双方协议一份。

二、办理地点：市房管局交易大厅一楼5、9、10、11、12号窗口。

三、提交资料：

1、原房屋所有权证(属安次区发放的需提交原始档案)

2、买卖协议原件。

3、买卖双方身份证明原件及复印件(属房改房转移的，另需提交原房屋所有权人夫妻双方身份证明、结婚证明原件及复印件)。

4、国有土地使用权证(属自建房的)。

5、房产平面图两份。

6、应纳各税凭证。

7、按揭贷款合同(属购房贷款的)。

四、办结时限：5个工作日

五、收费标准：

1、交易手续费为10元/平方米(双方各半)

2、产权登记费为建筑面积100平米及以下的100元/宗，建筑面积101平米及以上的200元/宗及以上(受让方交纳)

3、他项权登记费(属购房贷款的)按产权登记费标准收取(抵押人交纳)。

●房改房过户详细流程

1、首先，去房改办政策法规科(在市房产局，二楼)领取《房改房上市交易申请表》

2、产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》

●房改房交易过户和赠予两种方式的税费

二、根据财税[2009]157号文件规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。另外，根据国税发[2005]89号，(四)个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。(五)个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

●房改房过户需交税

问：何先生父亲在其单位1999年进行房改时购买了一处公房，而购房资金8万元全部由何先生和妻子交纳。请问如果现在要将产权证变更为何先生的名字，该如何办理手续?是否需要交纳契税?原购房资金该如何处理?

答：此案例的关键是该房的产权归属问题。根据我国相关法律和政策规定，房屋产权以登记时所登记的所有权人为准，而与购房资金的来源没有关系。由于房屋是以何先生父亲的名义购买与登记的，虽然实际出资人是何先生，但何父仍是该房唯一合法的所有权人。

 ■相关知识：

●什么叫房改房

已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有.

●房改房交易五项注意

一、了解产权可靠性：确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

海南售楼处电话：18089⒏28470