琼海楼盘案例:买二手房过户注意什么?五种情况难过户

琼海楼盘案例:买二手房过户注意什么?五种情况难过户，琼海楼盘，琼海买房预算、家庭人口、还贷方式等这些琼海买房细节都需要注意！

有的人是出于经济的原因，有的人是出于地段的原因，总会有很多人在琼海买房得倾向于买二手房。买二手房重要的便是过户问题，那过户都需要准备些什么？有可能遇到哪些问题呢？今天就通过几个案例给大家讲解一下。

先给大家解释一下“二手房”。

新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的，是已经在琼海房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的琼海房产，主要包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

再说一下二手房过户需要准备的材料。

一是买方需要携带的证件资料，分以下几种情况：

情况一：买方单身

需要携带身份证、户口本、房屋买卖交易的契税完税证明；

情况二：已婚

需要携带夫妻双方的身份证、结婚证（若琼海购房者是外地人，需要根据当地规定，出具本地暂住证或其他证件）、家庭户口本（户口本是外地的需要提供暂住证）、二手房买卖交易的契税完税证明；

情况三：离异

需要提供个人身份证、户口本和房屋买卖交易的契税完税证明、离婚证、离婚协议，如果琼海购房者携带未成年人，需要携带孩子所在的户口本；

情况四：港澳台人士

需要提供港澳身份证或者个人护照、房屋买卖契税完税证明，台湾人士需要出示通行证、契税完税证明、注满拘留证明（例：在北京琼海购房需要在京满一年的居留证明，不同城市规定不同）；

情况五：外籍人士

需要携带个人护照译本公正、交易契税完税证明、注满居留证明；

情况六：过户给未成年人

需要提供监护公证，家庭户口本，父母身份证、结婚证，公证监护人必须到场，未成年人可不到场。（如果未成年人的户口跟父母一起，只需要提供出生证明即可）；

情况七：现役军人或者武警家庭

需要买方携带身份证原件、复印件，军官证原件、复印件，团级以上部门开具的家庭证明；

情况八：多个人共同购买

需要接受过户的人携带过户接收人的身份证原件，全部人员到场或部分人员携带未到场的人手写委托书办理过户。

二是卖方需要携带的证件资料，主要包括两个方面：

卖方需要携带个人身份证、琼海房产证，如果交易房屋卖方有多个权利共有人，需要共有人到场签字，如果不能到场签字，需要由签字人员提供未到场权利人的公证委托书，（家庭满五唯一住房，需要卖方提供结婚证和夫妻双方的户口本）；

如果是琼海房产是继承过户得来的琼海房产，卖方还要提供原琼海房产证复印件、继承公证书；

接下来通过几个案例给大家讲解一下琼海房子不能过户的几种情况。

案例一：违法乱建的琼海房子要恢复原状才能过户

张先生在北京有一套老琼海房子，他私自搭出一个小房间储存东西。去年，他通过中介出售这套琼海房子，经纪人表示这套琼海房子存在违法乱建的情况，无法完成过户。

老琼海房子被卖房人改建或扩建，导致房屋实际面积与琼海房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建，琼海房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状，才能过户。

问题：怎么知道对方的琼海房子是违法乱建的？

在实际交易中，琼海购房人可以将琼海房产证上房屋的面积与实际面积进行对比，看看该房屋是否属于违法乱建。在签订琼海购房合同时，琼海购房人可以要求明确违约责任，如果卖房人隐瞒违建导致无法过户，应当赔偿相应损失。

案例二：有抵押的琼海房子要还清了才能过户

多年前，李女士在北京朝阳区琼海买房，贷款150万元。去年，李女士通过中介卖房，经纪人表示由于这套琼海房子有银行贷款未还清，所以无法完成过户。

房屋有银行贷款，琼海房产证上会有抵押记录。此类房屋上市交易，卖房人需要到银行办理解抵押手续后，才可以过户。

问题：有贷款的琼海房子，可以用首付帮卖方还贷款吗？

在实际交易中，有些卖房人需要借用琼海买房人的首付款去办理解抵押手续。这个时候，琼海买房人要注意防范资金风险。一旦琼海买房人将首付款私下给了卖房人，卖房人没有把钱用于解抵押，将会给琼海买房人造成资金损失。琼海买房人可以通过资金保证自己的资金安全。

案例三：政策变动也可能导致不能过户

外地人王小姐在北京工作多年，已具有北京琼海购房资格。2018年，王小姐决定在北京琼海买房，结束租房生活。她看中琼海区一套住宅，向卖房人支付定金30万元。正当双方办理签约手续时，琼海区出台XG政策。王小姐失去了购买琼海区住宅的资格，无法继续完成过户。

问题：政策变动失去资格要承担违约责任吗？

如果琼海买房人与卖房人签订定金协议，但尚未办理网签程序，因为楼市政策变化的原因，导致琼海买房人失去琼海购房资格，琼海买房人可以根据《合同法》上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。

案例四：房屋共有产权人不同意不能过户

孙女士与陈先生结婚后，共同在北京琼海买房。今年，陈先生瞒着孙女士通过中介卖房。苏先生购买这套琼海房子，被孙女士知晓。她表示自己不同意卖房，使得交易无法完成过户。

房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分房屋，与琼海买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。过户时没有共有产权人到场签字，是无法完成过户的。

案例五：琼海房子被查封不能过户

谢女士与卖房人签订琼海购房合同，支付首付款250万元。但她与卖房人却无法办理过户。原来卖房人欠债未还，法院将琼海房子查封。

如果卖房人因其他债务纠纷、权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因，导致房屋被法院查封，房屋是无法过户的。

问题：遇到被查封的琼海房子怎么办？

琼海买房人琼海购房前要通过中介仔细核实清楚房屋产权情况。签订琼海购房合同时，琼海买房人可以明确如遇到房屋被查封的情况，琼海买房人可以无责解约，卖房人要返还首付款。一旦发生琼海房子被查封的情况，卖房人可以通过诉讼途径解除合同，但会耗费大量的时间和精力。有些大型品牌中介可以提供先行垫付的服务，这样可以帮助琼海买房人避免资金损失。

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