房屋质量问题如何维权？

房屋质量问题如何维权？

近年来，地产行业遭遇了严重的质量拷问，一个个质量门事件夺人眼球，从“水晶宫”到“蜂窝墙”，再到“毒门框”，让我们一次次见识了房地产背后的质量隐患，然而业主维权难的问题也一直在上演，如何维权，又成为一道过不去的门槛。下面某专业律师将从两个方面来讲述如何应对房屋质量问题。

律师建议：

一、入住前认真检查相关证件

拿到新房，本应该是件开心的事情，但是如果刚入住的新家里出现质量问题，恐怕就是好事变坏事了。为了避免房屋质量出现问题而给消费者带来的烦恼，优法律师提醒您，在入住前一定要认真查看相关证件，避免维权难的现象发生。这些证件简称“五证两书一表”。

“五证”

即：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工地施工许可证》、《国有土地使用证》以及《商品房预售许可证》。

这五证中，醉重要的是《国有土地使用证》与《商品房预售许可证》。其中，《国有土地使用证》是证明土地使用者合法使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《商品房预售许可证》是市、县政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。只有五证齐全的项目才是合法的。

如果项目在实施中的基本建设手续不齐全，在这种情况下签订的房屋买卖合同是无效的，不受法律保护，合同中的承诺一旦兑现不了，消费者将无从保护自己的权益。

“两书一表”

即：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《建筑工程竣工验收备案表》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，也是房屋发生质量问题时的一个重要维权依据。《住宅质量保证书》中列有工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。当房屋质量出现问题时，开发商应当按照约定，在保修期及保修范围内承担保修责任。一些消费者在买房时常常认为这些只是形式主义，草草签字了事，甚至不签字，殊不知这样往往让不法开发商有可乘之机。《建筑工程竣工验收备案表》，是证明房屋已经顺利通过竣工验收并由备案机关进行备案，符合商品房交付条件的文件。

如果开发商不能提供该文件，消费者可以拒绝接受房产，并要求开发商承担逾期交付的违约责任。在实践中，有的消费者由于急于入住，在没有《竣工验收备案表》的情况下就接收了住房。

律师提醒：

在这种情况下，消费者醉好在办理交房手续单上注明，房屋交付日期以该楼盘通过验收日期为准。

二、入住后积极维护自己的合法权益

仔细审查房屋的相关手续，能够为消费者日后维权提供了一个可靠的保障。然而，在消费者入住后，发现房屋存在质量问题。这种情况下，消费者该如何保障自己的权益呢？针对不同程度的质量问题，法律规定了不同的解决办法。

房屋主体结构存在问题

《醉高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》（以下简称《解释》）第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”由此可知，经专业机构核验，确系房屋主体结构质量不合格而导致消费者无法居住的，消费者可以主张解除合同并要求赔偿损失。

严重影响正常居住的质量问题

《解释》第十三条第（一）款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”此种情况和上述情况相似，由于法律法规没有具体规定什么情况属于“严重影响正常居住使用”，因此，消费者可以委托专业的工程质量检测机构进行检测，经检测属于严重影响正常居住使用的，消费者即可主张解除合同并要求赔偿损失。 

一般质量问题

《解释》第十三条第（二）款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”很多消费者在入住房屋后，会发现厨房漏水、墙壁裂缝等不同程度的质量问题。

此时，只要在保修期内，消费者都可以要求出卖人即开发商承担修复的责任。如果保修期已过，业主可以在物业公司的协助下申请专项维修资金进行维修，但维修对象仅限于住宅的共用部分或者共用设施。

当消费者遇到房屋质量问题寻求解决机制时，通常会被物业和开发商推来推去，鉴于消费者对于房地产方面的法律专业知识了解甚少，因此，消费者可以结合自己遇到的具体问题去找专业律师，从而得到帮助，维护自己的合法权益。

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