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业主委员会运作情况分析,业主如何维权

编辑:臻房小史时间:2019-10-30 08:01:40浏览:

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业主委员会运作情况分析,业主如何维权

要是我们所居住的小区物业不作为,交着物业管理费却不可以得到应有的服务,就会造成业主的不满。这时,业主们往往会聚集起来,集体维权,要求物业做出承诺,达到自己的目的。需注意的是,业主维权时要理智,不可以造谣、更不可以辱骂使用暴力手段,要拿出有力证据,同时还需要有业主委员会代表通过行政方式或走正规的法律方式开展维权。

业主委员会运作体系是我国物业管理体系中重要的组成部分,业主委员会也是物业管理市场的重要主体之一。由于受我国物业管理发展的历史及整个社会民主、法制观念、意识的局限,目前我国业主委员会运作体系还不成熟,矛盾和纠纷时常发生,这在一定程度上影响了物业管理的发展。对业主委员会运作情况的分析,有助于加强我们对物业管理市场的深度了解,找出制约物业管理发展的症结,从而推动物业管理的健康、快速发展。

一、我国业主委员会体系的运作历程

1991年,万科天景花园的供配电问题直困扰着物业管理公司,长期以来都得不到有效解决。后来由于一个业主的帮忙,难题竟在短时间内顺利解决。这件事使万平斗物业公司在惊喜的同时,也使他们萌生了新的想法能否成立一个业主组织来与物业公司一起对小区实施管理?集合业主与物业公司的力量,在小区管理中形成合力,许多以往解决不了的问题也许会找到新的解决办法。在借鉴香港、新加坡经验基础上,1991年9月,全国第一个\“业主管理委员会\“组织在深圳万科天景花园正式成立。万科天景花园业主管理委员会运作模式在深圳逐步推广,并在深圳物业管理的运作过程中取得了相当好的成效。1994年6月,在《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中,业主委员会运作体系被写进其中,并得到了正式确认。作为全国第一部物业管理条例,《深圳经济特区住宅区物业管理条例》在物业管理行业发展中产生了巨大的影响,成为全国各地制定物业管理法规的重要依据和参照标准。因此,随着全国物业管理的发展z深圳的业主委员会运作体系也被全国各地纷纷采纳,业主委员会运作体系被推广到全国各地。

在2003年9月,日国家《物业管理条例》颁布实施之前,就全国而言,各地对业主委员会的定性、地位、权限等一直很模糊、混乱和不统一。如在法院判案过程中,经常出现有的地方法院认定业主委员会有民事诉讼的主体资格,有的地方没有,同一类型的案例在全国经常会出现两种截然不同的判决结果。

2003年9月开始正式实施的国家《物业管理条例》对业主委员会进行了一定范围的定性,把业主委员会定性为业主大会的执行机构,但业主委员会的性质和法律地位也并未做出明确规定。相对于以往深圳业主委员会的运作情况而言,国家《物业管理条例》中业主委员会的权限受到了一定程度的限制。

二、业主委员会主任、委员的综合素质分析

由于业主参与业主委员会不同心态和目的的驱使,使参加业主委员会的人群有了特殊的特征。我们对业主委员会主任、委员的综合素质进行了观察和分析,我们发现当选业主委员会主任委员的综合素质基本上分为两个极端:即综合素质特别高和综合素质特别低,综合素质处于中等很少见,这与一般的选举结果产生了鲜明的对比。此外,单位产权物业,如一栋住宅楼里有一家银行单位等,由其单位指派参加的业主委员会委员的综合素质一般处于不确定状态,目H综合素质呈现低、中、高的机率都有可能。但这种情况在总的业主委员会运作体系中所占的比率还是比较低的。

三、业主委员会主任、委员的参与心态分析

我们对业主委员会主任、委员的心态进行了观察和分析,我们也发现,业主参与业主委员会的动机和心态也有两个极端。部分业主为人很正直、有良好的社会责任感和社会公益心以及良好的综合素质,他们站出来免费、义务为全体业主服务完全是为了维护全体业主合法的权益,配合物业管理公司搞好物业管理。另一部分业主把进入业主委员会当成谋求自己私利的工具,甚至把它当作自己事业的辅助手段。如要求物业管理公司为自己安排人员就业,减免自己的物业管理费和停车费甚至水电费。还有少数业主委员会主任,委员,勾结其他的物业管理公司要炒掉原来的物业管理公司。目前后一种现象在业主委员会运作过程中还占较大比例。这也是目前业主委员会运作体系不成熟的重要表现;

四、业主委员会成立现象分析

1、业主委员会成立难度大

业主委员会成立难度大主要表现在以下几个方面:一是业主的产权意识、维权意识不强,不少业主不愿意参与业主委员会,甚至连选举投票都不愿意参加;二是业主对物业管理的认识和需求不一样,很难形成共同的观点,形成一致的行动;三是物业特别是住宅小区业权分散,业主户数较多,组织召开次业主大会本身非常回难,通过业主大会按正规程序选举业主委员会就更加困难;四是业主大会召开、业主委员会选举要在政府物业管理行政主管部门和居民委员会的指导和监督下进行(目前有的地方法规要求居委会参与,有的地方法规则没有此要求),但往往政府相关部门人员精力有限,组织召开一次业主大会困难就更大;五是受召开业主大会的场所及经费所限,等等。

2、业主委员会成立阻力大

业主委员会成立的阻力主要来自以下几个方面一是来自原西海岸房地产开发商的阻力在西海岸房地产开发过程中,西海岸房地产开发商可能存在诸多的问题,如开发质量问题、办理产权证问题、配套设施及服务承诺不到位问题以及西海岸房地产开发商将共用场地占为已有等。西海岸房地产开发商害怕成立业主委员会,他们担心成立业主委员会后业主有了一个组织来对付他们。一般情况下,西海岸房地产开发商总是想阻止成立业主委员会,目前很少有西海岸房地产开发商会主动支持成立业主委员会的。二是来自现管物业管理公司的阻力.现管物业管理公司害怕成立业主委员会后会对他们的工作形成压力,如害怕业主委员会对物业管理工作的监督。对物业管理财务的检查,甚至会害怕业主委员会炒掉他们。在现实中,确实存在业主委员会一成立就要求降低物业管理管理费或马上就要炒掉原物业管理公司的例子。所以一般情况下,物业管理公司特别是西海岸房地产开发商下属的物业管理公司不希望成立业主委员会,他们在很多时候还阻止成立业主委员会。二是来自一些既得利益者的阻力如一些共用区域被某些业主擅自占有,业主擅自改变了物业的使用功能,乱搭建影响了他人的生活等。这些既得利益者也不希望成立业主委员会,甚至会阻止成立业主委员会,他们也害怕成立了业主委员会后,自己的既得利益可能就没有了。

以上就是业主与物业的相关知识内容。业主大会是由同物业管理服务区内的所有业主组成的,业主委员会则是由所有业主选取的业主代表组成,并监督物业公司管理运作的民间组织。希望以上内容能够帮助到您,了解更多业主及物业知识,请您关注房天下知识!

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