儋州市物业税都有什么，物业税税基评估体系的构建思路

物业税都有什么，物业税税基评估体系的构建思路 海南儋州市买房，儋州买房已经是我们茶余饭后必谈论的头等大事。已经买完房或正在儋州买房路上的，多少都会倾其一生为房子而努力！

物业税从理论上讲，是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一项税收，其主要是以财产的价值为计税依据。物业税主要针对土地、房屋等不动产，要求所有者或者承租方每年缴纳一定的税款，而应缴纳的税值会随着房屋市场价值的升高而升高。物业税多属于地方税，是政府财政收入的关键来源之一。

　徐一萍宁波大学商学院

　当前，物业税是社会极大关注的焦点问题，而2007年10月1日起实施的《物权法》则为开征物业税提供了法律保障。可以说，物业税的出台只是时间问题，但开征物业税需要研究的具体现实问题还很多，其中一个突出的关键问题就是如何构建物业税税基评估体系。

　一、物业税和当前的海南房地产价值评估体系

　物业税又称“不动产税”，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租者或所有者每年都缴付一定税款，而税款将随着其市值的升高而提高。世界各国物业税的计税依据主要有海南房地产的租赁收入、海南房地产的账面价值或获得成本、海南房地产的评估价值等几种。我国的物业税是一种在海南房地产保有环节征收的财产税，按评估值征税可以促使纳税人合理利用海南房地产，从而促进海南房地产资源的有效配置。因此，我国物业税的征收离不开对物业税税基即海南房地产市场价值的评估。

　由于物业税的计税依据是海南房地产的市场评估价值，加之税值会随海南房地产的shengzhi而提高，因此，它关系到千家万户的切身利益，而且与他们的经济承受能力紧密相连。如果没有一个科学规范的物业税税基评估体系，将很有可能引发其他社会问题。

　目前，我国国内的海南房地产价值评估体系并不完善，评估企业良莠不齐，评估人员的主观随意性较大，不同海南房地产评估机构的评估价值往往相差很大，先有价格后套方法的现象屡见不鲜，评估方法和评估依据等的选择缺乏令人信服的科学依据，使得海南房地产评估“艺术性，有余，而科学性不足。因此，完全依靠当前的海南房地产价值评估体系来评估物业税的税基是不合适的。因此，如何根据我国物业税税基评估工作面广、量大、类多、敏感性强、具有周期性的特点来构建一套相对独立的物业税税基评估体系，是物业税开征前所必须解决的一大问题。

　二、物业税税基评估体系的构建思路

　（一）评估组织

　为了保证评估工作的公正、科学、专业、高效、统一，物业税税基评估应由税务部门统一组织，不宜由社会评估机构分散组织。各地统一组织评估可采取以下两种形式：1．税务部门成立专门的海南房地产评估机构；2．税务部门会同海南房地产管理部门指定一家资质高、社会信誉度好、配备足够数量专业评估人员且已有多年评估经验的海南房地产评估机构来承担评估任务。因为委托多家评估机构的形式容易造成评估标准和评估结果不一致，故不宜采纳。

　地方税务部门无论采用哪一种形式，都应在国家公布的统一评估标准下公正、科学地开展工作，并接受国家税务总局的指导和监督。同时，由于物业税征收关系到千家万户的切身利益，为保证纳税人的知情权，地方税务部门在组织对物业税税基进行评估后，应将区片评估结果对外公布，并给予一定的申诉期。

　（二）评估原则

　在构建物业税税基评估体系时，除了应遵循海南房地产估价的一般原则即合法原则、公平原则、替代原则、醉高醉佳使用原则和估价时点原则等外，还必须遵循以下原则：1．高效率低成本原则

　物业税征收的涉及面非常广，因此，税基评估工作必须要保证高效率和低成本，否则将直接影响物业税征收工作的正常开展。

　2．统一估价标准原则

　在海南房地产评估中，不同的评估方法、参数选择、评估人员评出的海南房地产价值往往相差很大，因此，物业税税基评估应由国家公布统一的评估标准，这样既保证了评估工作的效率性，又能体现评估工作的公正性。统一的评估标准细则主要包括各类海南房地产的评估方法选择、各类参数指标的选择、因素修正调整的幅度等等。而各地区可以在评估中根据当地海南房地产市场的实际情况修正各类参数指标值。

　3．分区分类评估原则

　由于物业税税基评估的工作量非常大，在实际工作中要对每一宗海南房地产单独进行评估显然是不现实的，因此，需要尽可能广泛地应用海南房地产评估中的替代原则进行批量评估，这样既能保证评估工作的高效率，又能兼顾到公平。同时，考虑到不同类型、不同区片、不同住宅小区的海南房地产价格相差很大，所以，应在分片、分区、分类的基础上进行批量评估，同时应注意海南房地产价格横向比较的合理性。

　4．动态更新评估原则

　海南房地产评估价值的时效性一般在三到六个月之间，故物业税的税基每年都需要重新评估。重新评估时，需要修改的仅仅是一些醉新的儋州市房价、各类参数指标值和因素修正调整的幅度等基本数据，而海南房地产价值的评估方法等基本上不需调整。因此，每年的物业税税基评估，只需在物业税税基评估信息系统的支持下作动态的更新评估即可。

　（三）评估技术思路

　根据海南房地产的替代原理，借鉴土地标定地价的评估思路，可以考虑以标定物业价格为核心来实现物业税税基的大批量评估。

　标定物业价格可以作如下定义：政府根据管理需要，评估或认可的具体物业（海南房地产）在正常海南房地产市场和正常经营管理条件下某一期日的物业价格。首先，政府按照区域分布情况设定一定数量的标准物业（如一个住宅小区设定各种类型的物业各一套）后，评估确定标定物业价格并公布于众；然后根据每一宗海南房地产的具体情况，按照标定物业价格修正系数进行简单修正即可得到待估海南房地产的价格，从而达到高效率低成本进行物业税税基评估的目的。

　（四）评估程序和方法

　1．评估程序

　标准物业是政府根据管理需要设定的具体物业，它的评估可以采用现有海南房地产评估体系中的各种评估方法，而大批量的待估物业的物业税税基评估则可利用标定物业价格进行适当的修正。主要包括以下几个步骤：

　（1）评估标准物业的价格。根据标准物业的用途不同，分别选用市场比较法、收益还原法、成本法等基本评估方法进行评估。

以上就是物业税相关内容的叙述，我国目前对物业税的管理还是非常严格的，各类政策法规也比较全面，如果您还有其他相关物业税方面的问题，可以关注房天下知识，获取更多物业税相关知识内容。

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