深圳 部分 业主 状告《房地产买卖合同》“附表四”，揭示一个全国性的难题──小区共用部位，产权到底归谁
□本报记者 曹筠武 实习生 周志慧
激辩“附表四”
7月27日，深圳市中级法院，碧岭华庭住宅小区近50名业主再次与小区开发商(深圳市祥云实业有限公司和深圳石化房地产有限公司)对簿公堂，讨要屋顶、外墙面、住宅区共用部位的所有权和使用权。此案曾于3个月前在罗湖区法院一审。该院以合同约定有效及开发商独立touzi为由，驳回了业主的诉讼请求。
业主们的代理律师倪益民陈述了3条理由：
第一，小区业主与开发商签订的是房地产买卖合同，业主购买的标的物是房屋。而屋顶和外墙面是房屋不可分割的一部分，否则不成其为房屋，业主购买房屋后，外墙屋顶也随之转让给业主。因此，小区楼宇的屋顶、外墙应为全体业主所有。
第二，《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物附着物所有权的自然人、法人和其他组织通过买卖、交换、赠与将房地产转让给他人的法律行为。因此，小区附着物作为业主与开发商双方买卖标的物的一部分，所有权应属全体业主。
第三，小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施属于房地产的一部分，其所有权理应属于全体业主。
而被告代理人畅律师则强调，业主在购房合同中已与开发商“约定”屋顶、外墙和车库等公共设施的权益，这即是业主对自身权益的一种“处分”，是有法律效力的。因此，原告的要求不成立。
双方辩论的焦点，醉后集中在一张“附表四”上面。
在深圳，几乎每个购房者在签订购房合同时都会被要求与开发商签一张“附表四”，其内容包括：
1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有；
2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有；
3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有；
4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施(含地下停车场、会所等)的经营管理权归开发商所有。
《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。被告方据此认为，既然原告每位业主都已签订“附表四”，那么“附表四”就是合乎法律规定，具备法律效力的。
而原告方则辩称，虽然“有特别约定”，但无论如何约定首先都必须符合法律规定，而“附表四”产生的“特别约定”违背《合同法》第52条强制性的公平原则，应归于无效。
法庭辩论只进行了一轮，审判长就结束了审理，并宣布择日下达判决结果。
受制“附表四”
碧岭华庭的业主江山，原本住在另一个小区。他告诉记者，该小区管理极其混乱，开发商将楼房的架空层全部作为商铺出租，令小区内几成自由市场。虽然不堪其扰，但业主们一点办法也没有，因为他们的购房合同中存在一张“附表四”，上面规定架空层这类附着物归开发商所有。不得已，江山又买了碧岭华庭的房子，没想到还是遭遇到了“附表四”的问题。
据了解，在深圳买房，如果不签这个“附表四”，就没有开发商会卖给你房子。
江山等业主越来越感觉到，只要开发商一直处于“附表四”所规定的强势地位，业主们的利益将会受到永久损害。例如，车库等重要公共设施的所有和经管权被开发商掌控，那么开发商就可以按自己的意愿制定价格对业主收费，而按照有关规定，物价部门对此也无法干预。
有业主将“附表四”称作“不平等条约”，因为按照“附表四”的规定，业主们所购买的房产的配套公共设施将成为开发商的私产，而实际上业主们才是为这部分设施“埋单”的人。
醉终，业主们决定通过司法途径将自己的利益争取回来。
而深圳市其他小区的业主也日益关注碧岭华庭的官司。因为他们也面临着同样的问题，有的问题甚至更加严重。
一项“附表四”，将深圳百万小业主放到了开发商的对立面。
难奈“附表四”
碧岭华庭业主4月与开发商首次交锋，结果败下阵来。如今再次交手，连倪益民自己都说，“胜诉可能性大概也就20%”。
一位长于房地产维权的深圳律师告诉记者，这种官司法院很难判业主胜诉。他解释说，业主认定“附表四”为“霸王条款”，要求判其无效；但法院一般都会要求业主举证自己是在不得已的情况下签订“附表四”的。很明显，这样的举证简直无从着手。因此，“附表四”驳不倒，业主几无胜算。
倪益民也说，深圳市的地方法规规定买卖双方可以约定车库等公共设施的所有权归属，这虽然和上位法(《房地产管理法》等)相关条款不符，但深圳的法院势必会考虑地方法规的效力，这对业主也非常不利。
还有业主指出，小区楼宇屋顶、外墙的广告收益，以及车库等设施的经营收益都非常丰厚，开发商没有理由轻易放弃到手的利益。而以房产商的能量，对抗小业主绰绰有余。
可见，碧岭华庭业主所状告的，实际上不是发展商，而是所有深圳市房地产买卖合同中都附带的“附表四”、是《深圳经济特区房地产转让条例》的第13条、是隐藏在其后的房产商的巨大利益。
也正因如此，这单官司不啻为一桩说不清道不明的“糊涂案”。
这种现象已引起了全国人大的注意。“全国人大正在着手制定《物权法》，顺利的话明年可以通过。”中国人民大学法学院副院长、全国人大财经委委员王利明教授告诉记者。他认为，《物权法》如果出台，将有助于此类问题的解决。
不过，在《物权法》的制定过程中，有关住宅小区权益界定的问题也一直是专家们争论的焦点。参与其中的王利明没有透露具体内容，但承认“争论非常激烈”。
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