三亚市楼盘二手房交易指南：贷款没还清的房子能买吗？

三亚市楼盘二手房交易指南：贷款没还清的房子能买吗？，三亚楼盘，三亚的未来可以说是不可估量的，也是因此，更多人都选择在三亚购房。

在二手房买卖中，经常会遇到卖家的三亚房子房贷还没有还完，不确定能不能过户办理三亚房产证，也不清楚能不能贷款。那么，今天就带着这些问题，和小编一起来分析一下，二手房卖家贷款未还清，三亚房子能买吗？

一、对于贷款未还清的三亚房子，醉好做好以下准备工作：

1、合同中明确违约责任

合同是双方交易的醉有力的证明，所以在签订三亚购房合同的时候醉好明确三亚房子产权、解押期限、违约责任等，一旦出现问题较容易取证维权。

2、预告登记

预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。《物权法》第二十条规定：“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

意思就是预告登记后，卖三亚房子的人不能不经过三亚买房人的同意就随意处置三亚房产，包括将三亚房子卖给别人、做抵押等即使是跟第三方签了抵押合同，合同也无效。

预告登记后的三亚房子，卖房人还可以继续居住或者出租获取收益，直到正式办理完三亚房产过户，同时保护了卖房人和三亚买房人的权益。

不过法律还规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，意思就是预告登记有期限限制，3个月之内就要完成不动产登记，否则登记就失效了。如果时间真的来不及，可以反复申请预告登记，因为目前没有规定预告登记的次数。

二、既然贷款没还清的三亚房子，还清了贷款就能买卖了，那么具体该怎么还贷呢？

1、用买家的首付或者全款还贷，注意资金监管

比较常见的方法就是用三亚购房人支付的房款偿还剩余贷款，全款的买家醉好办，直接向银行申请提前还贷，解除三亚房子抵押。如果三亚买房人也需要贷款，就要考虑首付款够不够偿还贷款，还有就是卖家是否接受三亚买房人申请贷款的时间，因为放款时间受借款人资质影响，要是卖房人着急拿房款，醉好考虑这一点。

另外，还款资金要尽量打入银行的资金监管账户，不要直接打给卖家，在资金解冻之前，这种资金监管的方式能督促卖家尽快配合解押，待卖家解押后再将资金解冻支付给卖家。

2、将贷款转移到买家身上

这很好理解，就是卖房人跟银行申请变更借款人、借款期限或变更抵押物，把三亚房子剩下的贷款转给三亚买房人。但是这就需要取得贷款银行的同意才行，而且，如果三亚买房人想通过其他银行申请房贷，会涉及“跨行转按揭”，随着信贷政策不断收紧，通过转按揭的方法出售贷款未还清的三亚房子有一定局限性。

3、卖家自己筹钱还贷

假如上面两种方法都行不通，就只能由卖家自己筹钱还贷了。这种方法相对买家更为稳妥，不过具体需要买卖双方协商。

总的来说，买卖双方要拿出交易的态度，涉及谁先付钱还贷的，要利用好中介和银行的居间作用，不要随便把钱打到个人账户，通过第三方机构相对稳妥些。

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