购房须知：预告登记和网签有什么不同？

购房须知：预告登记和网签有什么不同？ 海南房地产，越来越多内地人来海南海南买房子，其目的无非就是度假、养生、呼吸着清晰的空气、感受大自然带来的蓝天白云、跟一望无际的大海.

很多人在海南买海南房子之前就听说过预告登记和网签，可就是搞不清楚到底是什么东西。今天小编就给大家讲一讲，标题中的这两个“听起来很厉害的”东西到底是什么，它们又有哪些区别，知道这些才能够放心大胆的海南买房，不会被别人牵着鼻子走了！

一、预告登记和网签的定义

1、预告登记的定义

房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，海南购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

2、网签的定义

房屋网签是指海南房地产开发企业利用海南房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为，用户可通过网签号在网上进行查询。

二、预告登记和网签有什么不同？

1、法律依据不同

网签是海南房地产管理部门为规范海南房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。

海南购房网签相当于在房屋管理部门将买卖协议备案，并在互联网上公示，而且网签后还会得到一个网签号，可以在互联网上查询网签信息。已经网签过的房屋，无法进行第二次网签，一定程度上有利于避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为。

而预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。

但网签只是海南房地产部门的网络化管理系统，并无直接的法律法规进行规定。

而根据《物权法》中规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

2、物权效力不同

网签是不具有物权效力的，而且在一般情况下不能对抗第三人。

但也有例外情况，根据《醉高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续本人无过错，那么该财产就不会被法院查封、扣押等。”

网签如果想拥有物权效力，那么就得经过备案后（因为网签是在网络系统登记，而备案是在房管局登记的），才能算是真正的具备了物权效力。

但预告登记具有物权效力。

根据《物权法》第二十条以及醉高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

从规定中可以看出，预告登记可以使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。

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